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Cómo Medir una Vivienda

porSoberao
19 agosto, 2014
Category:   Artículos

A menudo, a la hora de poner a la venta un inmueble o al consultar los anuncios de un portal inmobiliario nos preguntamos acerca de cómo se han obtenido los metros cuadrados (superficies) que se anuncian junto al inmueble. Se trata de un asunto básico, ya que la superficie de lo que vamos a vender o comprar es un tema más que decisivo a la hora de saber qué es lo que tenemos entre manos.

Esto, que parece bastante sencillo, es por el contrario un tema que conduce a confusión, y que por tanto, intentaremos aclarar con el siguiente artículo.

Debemos tener claros 2 conceptos básicos:

Superficie CONSTRUIDA: Es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. Es decir, en ésta superficie se incluirán TODOS los m2 CUBIERTOS que estén dentro el perímetro de la vivienda, incluyendo los tabiques, galería, conductos de ventilación, etc… sin contabilizar aquellos espacios DESCUBIERTOS como patios y jardines. En viviendas, no se considera superficie construida los espacios con una altura inferior a 1,50 metros (muy comunes en zonas abuhardilladas y soberaos). En el caso de zonas SEMI-DESCUBIERTAS como porches o similares, se computaría el 50% del espacio.

Superficie ÚTIL: Es el área interior (lo que sería “pisable”)  de una dependencia cubierta. Podríamos decir que la superficie útil de una vivienda sería la suma de todas las superficies pisables de sus dependencias, y por tanto, el espacio real que podrá usar el usuario del inmueble.

En Resumen:

 – Sup. Útil es el espacio “pisable”

– Sup. Construida es lo “pisable” + los muros.

Una vez que tenemos claro estos 2 términos, debemos tener en cuenta otras superficies que también son importantes:

Superficie DESCUBIERTA: Es aquella que, como su nombre indica, no está cubierta. En este tipo de superficie incluiremos los jardines y patios (normalmente).

ZONAS COMUNES: Cuando vivimos en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con varios propietarios, existen una serie de zonas que son comunes a todos los usuarios (portales, escaleras, patios comunes, piscinas, rampas, etc…).

Es una práctica muy común que la publicidad de los inmuebles incluyan unos datos de superficie sin determinar si re refieren a la útil, la construida o si están incluyendo el total de la suma de la construida del inmueble más la PARTE PROPORCIONAL de las zonas comunes. Cuando esto se presenta como un dato aislado y descontextualizado puede llevar al error y confusión por parte del posible comprador, y entendemos que no es una práctica deseable ni recomendable, puesto que al final sólo se consigue frustrar al cliente y no finalizar la operación.

Algo que debemos tener en cuenta es que, según nuestra experiencia, los datos referentes a las superficies de los inmuebles que aparecen tanto en la ficha del CATASTRO como en ESCRITURAS y NOTAS SIMPLES no suelen estar bien (en el mejor de los casos) o sencillamente no se corresponden con la realidad. El motivo es que el sistema catastral y registral es tan antiguo que no refleja con veracidad ni exactitud los cambios que el inmueble puede haber sufrido desde su construcción hasta su estado actual. Esto no significa que las superficies que aparecen en los documentos estén siempre mal, sino que, en la mayoría de los casos, mezclan superficies útiles con construidas, descubiertas, comunes, o que sencillamente no se llega a adivinar a qué se corresponden.

Es muy habitual que en las promociones nuevas de viviendas, en la publicidad de las mismas se pueda leer “Vivienda de 150 metros cuadrados”(por poner un ejemplo) , en donde la promotora ha incluido la superficie de una vivienda “tipo” de los que realmente disponen de 78 m2 ÚTILES, que sumando los muros nos dan 88 m2 CONSTRUIDOS, a los que suman 62 m2 de la Parte Proporcional de ZONAS COMUNES.

Entendemos que lo más acertado es ofrecer los datos por separado, es decir ofrecer al posible comprador cual es la superficie útil del inmueble, cual es la Sup. Construida, y cual corresponde a las Zonas Comunes. De esta manera se crea mayor transparencia y confianza en la operación para todos.

Es por ello que, si está pensando en vender un inmueble, le aconsejamos haga lo siguiente:

1.- Revise las ESCRITURAS y tome nota de las superficies que allí constan. Mire si hacen distinción entre “construida”, “útil”, “zonas comunes”, etc…

2.- Busque la FICHA CATASTRAL de su inmueble. Para ello puede acceder directamente a la Oficina Virtual del Catastro  (  http://www.sedecatastro.gob.es/  )  , donde sin necesidad de darse de alta puede introducir los datos necesarios y obtener una ficha catastral donde figuren los datos de superficie. Tome nota de los mismos.

3.- Si dispone de algo de tiempo, coja una cinta métrica y MIDA las dependencias y pasillos de su vivienda. No es necesario que sea minucioso, pero unas medidas rápidas de LARGO x ANCHO en la mayoría de los casos suele bastar para tener una aproximación bastante buena. La suma de todas estas superficies dará como resultado la Sup. Útil de su inmueble. Si desea además la Construida, multiplique la Útil por 1,15 y obtendrá una aproximación bastante buena de la construida.

4.- No dude en consultarnos. Cualquier duda que le surja acerca de esta u otras cuestiones puede escribirnos un correo electrónico a contacto@soberao.com

Estaremos encantados de atenderle.


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