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Gastos en la Compra-Venta de Vivienda

impuestos

Una de las cuestiones que más inquietan a quienes tienen intención de adquirir una vivienda son los gastos que se suman al valor del inmueble. Vamos a intentar explicar brevemente qué gastos se producen en la transacción.

Por lo general, hay 6 gastos asociados a la compra de una vivienda de segunda mano. Algunos son obligatorios y otros opcionales, de igual forma que unos deberá de pagarlos el comprador y otros el vendedor (aunque al final todo es negociable en ese aspecto).

  • IMPUESTOS
  • TASACIÓN
  • NOTARÍA
  • INMOBILIARIA
  • GESTORÍA
  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

IMPUESTOS

Existen diferentes tipos de impuestos que puedes tener que pagar dependiendo de las características de la vivienda, pero en el caso más común de vivienda usada, los impuestos a pagar serán

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y Actos Jurídicos Documentados
  • Plusvalía

 

 

1.  ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y Actos Jurídicos Documentados

En el caso de vivienda usada (segunda o posteriores transmisiones del inmueble) el comprador no tiene que abonar el IVA (lo que sería en el caso de vivienda nueva), sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (compraventa de bienes muebles o inmuebles, constitución de derechos reales, arrendamientos, etc …), regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) y desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio).

En las Transmisiones Patrimoniales Onerosas quien deber pagar este impuesto será el adquirente o aquella persona en cuyo favor se constituya el derecho real, quien promueva los expedientes de dominio o las actas de notoriedad. En nuestro caso, el impuesto lo paga el COMPRADOR del inmueble.

El impuesto se calcula tomando como base el valor del inmueble, y en el caso de Andalucía oscila entre el 8 – 10% del valor declarado en la escritura.

A este valor hay que sumarle el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual grava los documentos notariales, en este caso la propia escritura de compraventa. Como norma general, el tipo aplicable es del entorno del 1 – 1,5 % del valor declarado en la escritura.

2.- Plusvalía

Se trata de un Impuesto sobre el Incremento del Valor del inmueble. Es un impuesto municipal que se aplica únicamente en la compraventa. La Ley contempla que es el vendedor el que debe pagar este impuesto (salvo pacto en contrario, que entonces deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa). La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio. La escala de gravamen fija por el Ayuntamiento,

TASACIÓN

No siempre es necesaria la tasación de un inmueble. Normalmente se hace sólo cuando adquirimos la vivienda mediante un Préstamo Hipotecario. El banco donde solicitemos la hipoteca requerirá la tasación de la propiedad para saber que el precio se ajusta a su valor, lo que en cualquier caso también nos conviene. El coste dependerá del tipo de inmueble y de los metros cuadrados. Lo habitual es que la tasación cueste entre 250 y 350 euros

NOTARÍA

Los Gastos de Notaría son los que se derivan de la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los notarios de España. La cuantía este gasto depende del importe en escritura, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, subrogación, clausulas, etc.

Como valor orientativo, los gastos de notaría para un inmueble de 250.000€ pueden estar en torno a los 750 euros, y para uno de 900.000€ los gastos pueden ascender hasta unos 1.000€ .

INMOBILIARIA

Los gastos de intermediación inmobiliaria son libres, pero suelen oscilar entre el 2% y el 5% dependiendo de la empresa y del inmueble. El pago suele ser a cargo del vendedor que ofrece su inmueble, aunque también puede acordarse entre las partes.

GESTORÍA

Son opcionales y son los que se derivan de la contratación de un gestor para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa (inscripción en el Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada Gestoría. El proceso de generación de modelos de contrato, tramitación de los impuestos, obtención de las notas simples y demás documentación del registro referente al inmueble puede ser llevado a cabo por el mismo comprador. Como en todo, lo más importante es la confianza que se deposita en la/s personas que en su nombre van a llevar a cabo la tramitación de dichas gestiones.

En el caso de que exista un Préstamo Hipotecario con una entidad bancaria, será ésta la que se encargue de las gestiones a través de su propia gestoría de confianza. No se lleve a engaño,… el banco repercutirá en usted el gasto de la gestoría

Los precios aquí varían totalmente dependiendo de la empresa, por lo que aconsejamos pedir siempre un presupuesto orientativo (o cerrado) antes de contratar los servicios de un profesional, aunque suelen oscilar entre los 300 y los 900 euros dependiendo del valor del inmueble.

REGISTRO

Los Gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa, pero éstos son INNEGOCIABLES. Además, tampoco podemos elegir el Registro en el que inscribir nuestro inmueble.

A modo de orientación, inscribir una vivienda de 200.000€ en el Registro costará unos 500€, mientras que una de 900.000€ costará en torno a los 600 euros.

Otros Gastos…

Al margen de estos gastos existen documentos de carácter técnico que deberán ser aportados por el propietario del inmueble

– Certificado de Eficiencia Energética

– Cédula de Habitabilidad

Estos documentos tienen un desarrollo técnico que será abordado en un apartado específico, pero que pese a deber ser aportados por el vendedor y no influir en los gastos derivados de la compra del inmueble, es bueno su conocimiento por parte de los compradores.

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