Servicios Técnicos asociados a la gestión de Bienes Raíces

Toda operación inmobiliaria es necesario acompañarla de una documentación técnica que será exigida bien por Notaría, Registro de la Propiedad o Ayuntamiento. Muchas veces la no previsión de esta documentación ocasiona en el mejor de los casos, un retraso en el cierre y formalización del acuerdo, pudiendo llegar en su caso a producir la cancelación de la operación.

Es muy frecuente a la hora de poner en orden nuestra propiedad y dejarla lista para su venta que afloren carencias en la documentación de la que disponemos:

Escrituras incompletas o desactualizadas

Errores en las superficies

Obras posteriores no registradas

Falta de Certificado Energético

Inspección Técnica de Edificios

Georreferenciación de solares, fincas o parcelas

Falta de Licencia de primera ocupación

etc…

 

En Soberao.com contamos con personal técnico cualificado para la realización de la documentación técnica que toda operación inmobiliaria precisa. Todos los trabajos son realizados por un técnico con la titulación de Arquitecto o Arquitecto Técnico según se precise en cada caso.

Estos son los trabajos más comunes que se demandan para operaciones de compra-venta, alquiler, herencias o donaciones de bienes raíces:

  • Georreferenciación Catastral de inmuebles y fincas, y Validación Gráfica Alternativa coordinada con Catastro
  • Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
  • Inspección Técnica de Edificios (ITE)
  • Cédula de Habitabilidad / Licencia de Ocupación
  • Certificados de Obra Nueva y/o Antigüedad
  • Asimilado a Fuera de Ordenación
  • Levantamiento planimétrico

 

La georreferenciación es el uso de coordenadas para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Por lo tanto, la «representación gráfica georreferenciada» es una representación gráfica donde se dota de coordenadas a los elementos que definen a la parcela objeto.

Este expediente sirve a dos finalidades distintas: por un lado, la de incorporar a la descripción registral de la finca, la representación gráfica de la misma, georreferenciada, con las coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) que es el sistema que utiliza el Catastro en España; y, por otro lado, como consecuencia de lo anterior, conseguir la coordinación de la finca con el catastro.

Igualmente, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria originaria de 1946, el artº 202 de ésta ha sido modificado, de modo que es necesario acompañar la declaración de obra nueva de un documento acreditativo de las coordenadas de referenciación geográfica de los vértices que conforman la parcela donde se ha ubicado el edificio y de la superficie construida en planta por el mismo.

Este documento suele ser pedido también para la modificación de escrituras cuya descripción original no se corresponden con la realidad, como complemento a un certificado descriptivo y gráfico también necesario en este tipo de operaciones.

Tarifas de referencia*

Solares (hasta 500m2) 150 €
Solares (+ 500m2) consultar
Vivienda Unifamiliar en solar 250 €
Edificio de Viviendas consultar
Finca Rústica consultar

*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

El contenido del certificado energético se resume en la etiqueta energética. Esta etiqueta, de aspecto parecido a la etiqueta energética presente en electrodomésticos, indica las calificaciones de emisiones y de consumo que el inmueble ha obtenido en su certificado energético, en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

En caso de venta de un inmueble el propietario debe entregar el certificado energético al comprador. Además, el certificado energético debe incluirse en el contrato de compraventa.

En caso de alquiler se debe mostrar y entregar una copia del certificado energético al inquilino. También se solicitará el certificado energético a la hora de depositar la fianza de un alquiler en el organismo oficial que corresponda.

Tarifas de referencia*

Vivienda (hasta 100m2)

70 €

Vivienda (hasta 200m2)

120 €

Vivienda (hasta 300m2)

180 €

Vivienda (+ 300m2)

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Edificio de Viviendas

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Edificio Industrial

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

La Inspección Técnica de Edificios es una inspección obligatoria y periódica que deben pasar todos los edificios de más de 50 años (en algunos ayuntamientos es a los 30 años). El objetivo de esta inspección es garantizar la seguridad del mismo.

La comunidad de vecinos, tiene el deber legal de realizar los trabajos y obras necesarios para la conservación o rehabilitación del edificio donde viven, para que se mantenga en condiciones de habitabilidad. Y esta inspección es una forma de acreditarlo

La ITE obliga a los propietarios de un edificio, con una antigüedad determinada, a contratar una inspección periódica. En muchos ayuntamientos como los de Andalucía, Murcia y Comunidad Valenciana la primera inspección ha de hacerse a los 50 años. No obstante existen otros ayuntamientos, como Madrid, que lo requieren a los 30 años.

En cuanto a la periodicidad de las inspecciones, varía también de una comunidad a otra. En el caso de la Comunidad Valenciana es cada 5 años, en la de Murcia cada 10 años. En el caso de Sevilla, los edificios con antigüedad mayor a 20 años, deben pasar la ITE de forma obligatoria cada 10 años.

En edificios con una antigüedad superior a 50 años la inspección técnica de edificios debe hacerse dentro del año siguiente en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación. En el caso que el propietario fuere requerido expresamente por el Ayuntamiento se debería hacer dentro de los 6 meses.

Tarifas de referencia*

de 1 a 2 viviendas o locales

115 €

de 3 a 6 viviendas o locales

180 €

de 7 a 12 viviendas o locales

250 €

+12 viviendas o locales

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

 

La Cédula de Habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con todas las condiciones mínimas para ser habitable. Esto es, con respecto a su estabilidad estructural, sus condiciones de salubridad y su higiene, junto con otros aspectos.

En ese escrito se reflejaban datos como la superficie útil de la vivienda, los diferentes espacios de la misma, el equipamiento de nuestra casa…

Actualmente, la Cédula de Habitabilidad no se expide en Andalucía. Lo que se exige normalmente es otro documento, que es la Licencia de Ocupación

Si tu edificio es del año 1981 o anterior y necesitas realizar cualquier trámite, tendrás que dirigirte a la Delegación Provincial del Ministerio de Vivienda para que te aporten la Cédula de Habitabilidad.

Si tu edificio fue construido entre 1981 y 1987, también puedes dirigirte a la Gerencia Municipal de Urbanismo.

Para viviendas acabadas a partir de 1987, tendrás que dirigirte directamente a la Gerencia Municipal de Urbanismo correspondiente, allí tendrás que ir para solicitar el Certificado de copia de la Licencia de Ocupación, en caso de que no lo tuvieras ya.

Pero en la mayoría de los casos, los ayuntamientos no suelen guardar copia de las cédulas de habitabilidad o de ocupación, en especial en ayuntamientos de municipios pequeños, cuya capacidad administrativa no es comparable a otros mayores. Es entonces cuando deberá solicitarse la Licencia de Ocupación al ayuntamiento, lo cual además te permitirá tramitar las modificaciones en los suministros que la vivienda tiene contratados, o para dar de alta unos nuevos. Para ello, junto a la solicitud al ayuntamiento, es necesario que un técnico cualificado acredite mediante Informe Técnico que dicha vivienda cumple las condiciones mínimas necesarias para ser habitada.

Tarifas de referencia*

Vivienda (hasta 70m2)

100 €

Vivienda (hasta 100m2)

120 €

Vivienda (hasta 200m2)

150 €

Vivienda (hasta 300m2)

180 €

Vivienda (+ 300m2)

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Edificio de Viviendas

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

La finalidad de la certificación que debe acompañar a la escritura por la que se declara una obra es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la que ha sido autorizada en la preceptiva licencia. En los casos de vivienda nueva, será el Arquitecto Proyectista o Director de Obra quien emita dicho certificado y lo acompañe a la documentación de la vivienda.

En viviendas ya construidas sin embargo, a la hora de transmitir el inmueble por compra-venta, se evidencia que las escrituras aportadas por la propiedad no se corresponden en mayor o menor medida con el estado actual del inmueble. Es entonces cuando surge la necesidad de escriturar correctamente la vivienda, que el notario exigirá una Declaración de Obra Nueva, consistente en un documento que describa y acredite correctamente el estado actual en el que se encuentra el inmueble, y a ser posible su antigüedad, con el fin de dejar patente o no la prescripción de posibles infracciones urbanísticas generadas con el paso del tiempo.

Tarifas de referencia*

Vivienda (hasta 70m2)

100 €

Vivienda (hasta 100m2)

120 €

Vivienda (hasta 200m2)

150 €

Vivienda (hasta 300m2)

180 €

Vivienda (+ 300m2)

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Edificio de Viviendas

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

 

En muchas ocasiones nos encontramos con la necesidad de escriturar inmuebles que con el paso del tiempo y bien por la realización de obras clandestinas, o por el simple hecho de que se han modificado las normas urbanísticas que regían originalmente las edificaciones de una determinada zona, se encuentran en conflicto con la actual normativa.

Los casos más normales son construcciones por encima de la altura máxima edificable, exceso de edificabilidad y ocupación, alineaciones prohibidas, no respetar retranqueos obligatorios, etc… Se trata en ese caso de construcciones LEGALES, pero FUERA DE ORDENACIÓN, por lo que precisan del reconocimiento expreso del ayuntamiento para estar dentro de la legalidad a todos los efectos administrativos.

En ese caso, y siempre que hayan prescrito por el paso del tiempo las acciones legales que el ayuntamiento está obligado a denunciar, se exigirá para su legalización un AFO. Éste consiste en la redacción de una documentación técnica en forma de proyecto, que refleje el estado actual del inmueble, así como las pruebas que acrediten la antigüedad del mismo y con ello la caducidad de las acciones encaminadas a restaurar la legalidad urbanística.

El régimen de Asimilado a fuera de Ordenación se establece para las instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas al margen de la legalidad urbanística sobre las que no resulte posible adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido los plazos de prescripción establecidos en la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía. Conforme a la legislación notarial y registral en la materia, la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación será necesaria para la inscripción de estas instalaciones, construcciones y edificaciones en el Registro de la Propiedad.

El procedimiento para la declaración de asimilado a fuera de ordenación para las edificaciones y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable se regula en el Decreto 2/2012, de 10 de enero.

Asimismo, la disposición final primera del decreto 2/2012, de 10 de enero, modifica determinados artículos del Reglamento de Disciplina de la Comunidad Autónoma de Andalucía (Decreto 60/2010, de 16 de marzo), relativos a la situación de asimilado a fuera de ordenación. El régimen aplicable y los requisitos estarán en función de las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes conforme a la clasificación del suelo establecida por el planeamiento vigente.

Por la naturaleza variada de los casos, se presupuestará cada caso tras visita previa al inmueble.

Tarifas de referencia*

Vivienda Unifamiliar

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Edificio de Viviendas

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

 

El levantar una vivienda o una edificación consiste en el proceso mediante el cual un profesional en construcción va a una construcción y detalla las características principales de la misma.

Principalmente se realiza una medición completa de la vivienda con el fin de dibujarla con la mayor precisión en la oficina y que el dibujo corresponda con la realidad de la misma, a su vez se toma una serie de fotografías con las cuales se pueda observar los detalles de la vivienda (materiales, calidad de la construcción y detalles constructivos).

Los motivos para realizar un levantamiento o plano de un inmueble son muy variados, y pasan desde el simple capricho de tener unos planos de referencia para el propietario de la vivienda, a los planos de publicidad y venta de un inmueble.

Tarifas de referencia*

Vivienda (hasta 70m2)

100 €

Vivienda (hasta 100m2)

120 €

Vivienda (hasta 200m2)

150 €

Vivienda (hasta 300m2)

180 €

Vivienda (+ 300m2)

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Edificio de Viviendas

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*Los precios indicados son orientativos y pueden estar sujetos a cambios. No incluyen impuestos ni tasas

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